Ce trebuie să știi când cumperi o casă?

Achiziția unei case este una dintre cele mai mari și mai importante tranzacții imobiliare din viața majorității dintre noi. Cumpărarea uneia fără un due diligence poate transforma cu ușurință un vis împlinit într-un coșmar legal. Iată ce trebuie să știi când cumperi o casă.

Are autorizație de construire?

Autorizația de construire este actul de autoritate al administrației publice locale (consilii județene și consilii locale municipale, orășenești și comunale), pe baza căruia se pot realiza lucrări de construcții.

În absența unei autorizații de construire, în principiu, casa nu poate fi înscrisă în cartea funciară și există riscul obligării la demolare.

Este înscrisă în cartea funciară?

Apoi, trebuie verificat dacă dreptul de proprietate este înscris în cartea funciară și dacă este liber de sarcini (ipoteci, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate constituite în favoarea unor terți, servituți legale, închirieri etc.).

Proprietarul casei este și proprietarul terenului?

În plus, un due diligence pentru cumpărarea unei case cu teren presupune și un due diligence cu privire la teren.

Este monument istoric?

În cazul în care casa este înscrisă în Lista Monumentele Istorice (LMI), în primul rând trebuie respectat dreptul de preempțiune al statului la cumpărarea, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării.

Aceasta deoarece monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune ale statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităților administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării.

În al doilea rând, trebuie să știm că orice intervenție viitoare la casă va avea un regim mai restrictiv decât la o casă care nu este monument istoric.

Astfel, în cazul monumentelor istorice, autorizațiile de construire/desființare se emit cu avizul conform al autorității administrației publice centrale ori județene, după caz, competentă în domeniul protejării patrimoniului cultural.

Are risc seismic?

Pentru construcțiile expertizate tehnic și încadrate în clasa I de risc seismic prin raport de expertiză tehnică, indiferent de forma de proprietate, destinație, categorie și clasă de importanță, proprietarii construcțiilor, persoane fizice sau juridice, asociațiile de proprietari, persoanele juridice care au în administrare construcții, precum și conducătorii instituțiilor publice și deținătorii cu orice titlu de construcții de interes și utilitate publică au obligația:

• să realizeze proiectarealucrărilor de intervenție de către persoane fizice sau juridice autorizate și verificarea proiectelor de către verificatori tehnici atestați, în termen de 2 ani de la data primirii notificării încadrării în clasa I de risc seismic a construcției expertizate;
• să execute lucrările de intervenție de către persoane juridice autorizate care au responsabili tehnici cu execuția atestați, inclusiv urmărirea, verificarea și recepția execuției lucrărilor de intervenție prin diriginți de șantier autorizați, în termen de 2 ani de la data finalizării proiectului de consolidare;
• să nu organizeze și să nu desfășoare permanente și/sau temporare în spațiile spații publice cu altă destinație decât cea de locuință și altele asemenea, care implică aglomerări de persoane, până la finalizarea lucrărilor de intervenție realizate în scopul creșterii nivelului de siguranță la acțiuni seismice a construcției existente.

Există cauze de nulitate în istoricul titlului de proprietate?

Verificarea valabilității titlului de proprietate al vânzătorului și al autorilor săi este o etapă esențială înainte de luarea deciziei de a cumpăra sau nu o anumită casă.

Există litigii pendinte sau potențiale în legătură cu dreptul de proprietate asupra casei?

Nu toate litigiile sunt notate în cartea funciare sau chiar pe rol la data cumpărării casei. De aceea, o cercetare a instanțelor de judecată cu privire la eventuale litigii în care prorpietarul casei este parte constituie o măsură de prevenție necesară.

O problemă particulară este existența, în cazul imobilelor naționalizate, a vreunei notificări de restituire formulată de către fostul proprietar.